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  • 2012.08.07 Tuesday
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デフレ直撃、地価総崩れ 2年連続下落 上昇わずか7地点

 国土交通省が18日に公表した2010年1月1日時点の公示地価は、全国約2万7000の調査地点のうち99.6%の地点で下落し、不動産市場は「総崩れ」となった。全国平均の下落率は商業地が前年比6.1%、住宅地は4.2%で、ともに2年連続のマイナスとなった。上昇した地点はわずか7カ所。上昇地点が1けただったのは1970年の調査開始から初めて。景気悪化で個人や法人が不動産購入を手控え、金融危機で国内外の投資マネーも不動産市場から手を引いた。一部で下落に歯止めがかかりつつあるものの、先行きは見通せないままだ。(大柳聡庸)

                   ◇

 「最近は賃料の安いビルに移りたがる企業が増えて困っている」。東京?港区にある不動産会社がこう嘆くように、日本を代表する「一等地」での下落が目立った。

 銀座5丁目(東京)など下落率が大きい上位10地点には、東京の銀座と新橋がそれぞれ3地点が入った。商業地の地価4年連続トップの山野楽器銀座本店(銀座4丁目、1平方メートル当たり2840万円)は昨年と比較して約1000万円も目減りした。

 かつては高級ブランドでにぎわった銀座には「ユニクロ」や「H&M」といった低価格を売りにする「ファストファッション」勢が相次ぎ進出する。銀座の街並みそのものが、デフレ下の消費行動の変化を象徴しているかのようだ。

 業績低迷によって投資を抑制する企業も相次ぎ、オフィス需要が減少。雇用や所得環境が悪化し、個人消費が低迷していることも、商業地の下落に拍車をかけた。三大都市圏(東京?名古屋?大阪)の商業地の下落率は7.1%と、住宅地(マイナス4.5%)を大きく上回った。

 リーマン?ショック以降、不動産ファンドへの資金流入がストップし、投資対象になった都心部の商業地は、「投資資金が引き揚げた分、下落幅が拡大した」と、みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは指摘する。

 一方、上昇7地点のうち、5地点は名古屋市緑区だった。市営地下鉄の延伸計画のためで、地元の不動産会社によると「駅ができるだけで人気はまるで違う」という。残る上昇2地点は静岡県長泉町の住宅地。高度のがん治療が可能な医療機関があるほか、新幹線三島駅や東名高速道路の沼津インターも近い。同町役場の担当者が「がん治療では日本一を自負している」と胸を張るように、医療や福祉、交通の便の良さで人口が増えている。

 上昇した両地区とも、景気低迷や不動産ファンドとは無縁の地道なまちづくりが地価を底上げしたといえる。

                   ◇

 ■マンション復調「楽観できない」

 不動産市場、地価の回復を示す兆候もある。2009年7月1日時点の都道府県地価(基準地価)と共通の調査地点で、三大都市圏の半年ごとの地価動向は、09年前半よりも後半の下落幅が商業地で1.3ポイント、住宅地で0.9ポイント縮小した。野村不動産が今月に発売したJR埼京線板橋駅近くの分譲マンション(東京都豊島区、第1期の325戸)は即日完売となった。

 不動産経済研究所によると、2月の首都圏(1都3県)のマンション発売戸数は、前年同月比で10.7%増と、3カ月ぶりに前年水準を上回り、都市圏ではマンションの在庫調整が進んできた。不動産協会の岩沙弘道理事長(三井不動産社長)は「首都圏のマンションの平均契約率も昨年5月以降、(好不調の分かれ目となる)70%程度で推移するなど回復傾向にある」と指摘。空室率の上昇が続くオフィス市場でも、景気の持ち直しとともに、今年中には回復に向かうとの期待を持っている。

 森トラストの森章社長も「経済動向やオフィス市況の不透明感が払拭された段階で、不動産市場に資金が流れ出す可能性が高い」と分析している。

 政府は、3月の月例経済報告で景気の基調判断を「着実に持ち直している」と8カ月ぶりに上方修正し、景気回復傾向を宣言した。しかし、不動産市場の回復には今のところ力強さは感じられないというのが関係者の一致した見方だ。「地価も今年いっぱいは楽観できない」(ニッセイ基礎研究所の松村徹上席主任研究員)というのが現実といえそうだ。

                   ◇

 ?日本総合研究所の日吉淳主席研究員?

 ■国主導で需要回復策打ち出せ

 企業業績の悪化に加え、所得?雇用環境も厳しく、企業も個人も不動産投資に向かいにくくなっている。一昨年のリーマン?ショック以降、外資が不動産ファンドから資金を引き揚げ、ファンドが借金の借り換えもできない状況で、すぐに回復するような環境にはない。

 ただ、全体的に割安感も出ており、何かのきっかけで上昇局面に入る可能性はある。それには需要の呼び水になるようなメッセージを国が発することが必要だ。政府は住宅版エコポイントや贈与税軽減などの措置を講じているが、これだけでは住宅の購入意欲を高める効果は薄い。年金や郵便貯金の資金を不動産投資に振り向けるくらいの施策が必要だ。東京の都市機能強化につながる施策、例えば老朽化した都心のビルのリニューアルを支援するなど、海外から資金が集まるような魅力をつける。東京の地価が上がれば全国に波及することも期待できる。

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? 賃金改善は先送り 消費冷え込み、遠いデフレ脱却 引用元:精霊物語グランドファンタジア(Grand Fantasia) 専門サイト

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